Der Bundesrat hat die von der Bundesregierung am 24. März 2010 beschlossenen neuen Immobilienwertermittlungsverordnung - kurz ImmoWertV - vorbehaltlos zugestimmt.
Die neuen Regelungen, die an die Stelle der seit nunmehr über 20 Jahren unveränderten WertV88-Regelungen treten, sind voraussichtlich schon ab dem 1. Juli 2010 anzuwenden.
Die neue ImmoWertV leistet einen wichtigen Beitrag für eine den heutigen Anforderungen entsprechende Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. Dies war überfällig, denn die Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt haben sich seit Erlass der bisherigen Wertermittlungsverordnung im Jahr 1988 tiefgreifend geändert.
Der Beitritt der neuen Länder, die neuen Aufgabenbereiche Stadtumbau und Soziale Stadt sowie der demographische und wirtschaftliche Wandel, die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft und die stärkere Kapitalmarktorientierung haben zu neuen stadtentwicklungspolitischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geführt. Darüber hinaus hat sich in den letzten gut 20 Jahren seit Erlass der letzten Wertermittlungsverordnung die Wertermittlungspraxis erheblich weiterentwickelt.
Die ImmoWertV greift diese Entwicklungen auf. Sie erfasst neue für den Grundstücksverkehr wichtige Aspekte, z.B. durch die Berücksichtigung der energetischen Eigenschaften als Gebäudemerkmal oder die Berücksichtigung der Wertrelevanz städtebaulicher Umstände, wie sie etwa in Stadtumbaugebieten vorliegen.
Sie erhöht die internationale Vermittelbarkeit, z.B. durch Aufnahme des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens in einer für die Immobilienwertermittlung geeigneten Form. Sie regelt den Umgang mit künftigen Entwicklungen, weil diese für den Verkehrswert von entscheidender Bedeutung sein können, fordert insoweit jedoch, dass diese solide und nachvollziehbar ermittelt werden.
Spekulative Annahmen sind damit ausgeschlossen, um einer Immobilienkrise, wie sie in den USA und in anderen Ländern zu den größten Verwerfungen geführt hat, schon auf der Ebene der Bewertung wirksam entgegenzutreten. Darüber hinaus wird der Sprachgebrauch an die internationale Dialektik angepasst, so wird z.B. aus dem Verkehrswert der Marktwert.
Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung zukünftig anzuwenden. Entsprechend der am 1. Juli 2009 in Kraft tretenden Erweiterung der Ermächtigungsgrundlage des § 199 Absatz 1 BauGB durch das Erbschaftsteuerreformgesetz wird zusätzlich die Bodenrichtwertermittlung in den Anwendungsbereich einbezogen.
Nach den Worten "Ermittlung der Verkehrswerte" folgt in Klammern gesetzt das Wort "Marktwerte". Damit wird entsprechend einer Empfehlung des Berichts der Marktbezug der Wertermittlung stärker herausgestellt. Dies verdeutlicht den Charakter der Wertermittlung. Überdies entspricht ein sprachlich stärkerer Bezug zum Markt internationalen Begrifflichkeiten.
Auch in die Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB ist mit dem Europarechtsanpassungsgesetz Bau vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359) nach dem Wort "Verkehrswert" das Wort "(Marktwert)" als Klammerdefinition eingefügt worden. Dabei wurde ohne inhaltliche Änderung an den bei Gemeinschaftsrechtsakten und bei internationalen Verfahren üblichen Sprachgebrauch ("market value") angeknüpft. Dies wird nun in dieser Verordnung nachvollzogen.
Die Vorschriften der ImmowertV sind auf grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken sowie auf solche Wertermittlungsobjekte, für die kein Markt besteht, entsprechend anzuwenden.
Zum anderen wird erstmals ausdrücklich die entsprechende Anwendbarkeit der Verordnung auch für nicht marktgängige bzw. -fähige Wertermittlungsobjekte bestimmt. Betroffen sind insbesondere Rechte wie das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) als beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB), die nur, wenn sie juristischen Person zustehen, unter bestimmten Voraussetzungen übertragbar sind (§ 1059 Satz 2, §§ 1059a, 1092 Absatz 2 BGB).
Für diese Rechte kann, da sie grundsätzlich nicht handelbar sind, ein Verkehrswert aus dem Markt nicht abgeleitet werden. Die Ermittlung ihrer Werte kann aber insbesondere für Zwecke der Ablösung erforderlich sein. In diesen Fällen kann der Wert auf der Grundlage marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile ermittelt werden.
Dies kann außer den Fällen nicht übertragbarer Rechte auch die Fälle kaufpreisarmer Lagen - z.B. in Stadtumbaugebieten - betreffen. Dabei kann das fiktive Marktgeschehen im Wege sachverständig entwickelter Modelle nachvollzogen werden, denen "das wahrscheinlichste Marktverhalten der Beteiligten" zugrunde zu legen ist.
Die neue ImmoWertV folgt damit den Entwicklungen in der Verkehrswertermittlung, denn entsprechend ausgebildete Sachverständige-Immobilienbewerter haben schon immer nachvollziehbare Immobiliengutachten erstellt unter Berücksichtigung der aktuellen Tendenzen am Immobilienmarkt.
Die neue ImmowertV können Sie bei Interesse hier als pdf herunterladen:
